长租公寓回归正轨 租金贷偃旗息鼓

对于租房市场来说，这是不寻常的春天。根据往年的经验，三月和四月通常是北京租房市场的传统旺季，但是在疫情缓解之后的这个春天，北京的租房市场似乎并没有真正恢复。

相反，去年经历了一系列动荡的长租公寓仍然很受欢迎。除了高质量、家电齐全、规则清晰的固有优势外，“经历一轮淘汰依旧健在”的逻辑使许多人认为，长租公寓的风险已得到一定程度的释放。记者走访发现，租金贷正在减少，在风暴中幸存下来的长租公寓似乎正逐步走上正轨。

一个意想不到的长租公寓

“今年春天的房客数量不如前几年。”这是在天通苑一家租房公司工作的小陆最直观的感觉。她在这里工作了三年多，他选择的天通苑地区也被称为“亚洲最大小区”和“北漂聚集地”。据了解，天通苑有16个区，645栋建筑，常住人口近50万人。

北京的房屋租赁市场一向具有很强的时效性。三月后，会有很多人返回北京。同时，许多来自其他地方和海外归国人员的毕业生也将在这个时候来北京找工作。但是今年的情况略有不同。小陆告诉记者，在新的一年之后的2月底，有更多的人在看房，但自3月以来，租房市场相对荒芜。

北京其他地区也确认了同样的情况。莲花桥区负责人方先生也对记者说：“随着防疫政策的调整，对租房市场有利，但目前程度尚不容易判断。可能需要一段时间才能变得真正炙手可热。”根据诊断研究所的数据，根据我爱我家研究院的数据，今年春节后，每月交易量仍保持去年9月以来的下降趋势。尽管今年2月每平方米的平均租金大幅上涨，环比增长4.1%，但与去年同期相比仍下降了2.6%。

在这方面，易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受记者采访时分析说：“求职仍然没有高潮，但冷漠是正常的。在夏天，随着求职和跳槽的情况发生，它也可能变热。”

但是，与传统租房市场中的普通住房市场不同，尽管去年许多长期租赁公寓品牌存在问题，但在风暴过后，在长租公寓平台上寻找住房的房客仍然络绎不绝。“虽然价格会更高，但长租公寓的房间质量还是不错的，家用电器和家具很齐全，宽带水电费的规定很明确，租后的维护和清洁服务不必担心，这对我来说非常划算。”小蔡(居住在平台列表中的租户)很喜欢此类公寓的支持服务。关于先前的动荡，小蔡说：“如果因为‘爆雷’就完全不考虑长租公寓的话，就有些因噎废食了。尽管有之前的事情，但我想经历了这一轮市场淘汰，以及国家出台的一些管控措施，风险会小很多。”

同样，当被问及上次动荡的影响时，天坛附近一个集中式长租公寓的管家也告诉记者：“许多租户问我，我会说我们不会有问题。我们以前没有任何问题。有一个问题，正如您所看到的，另一个问题是，我们的房源很紧俏，平台运营也非常好。”

与分散式长租公寓相比，集中式长租公寓的“难觅一房”情况更加引人注目。记者在几家集中式长租公寓的APP中发现，空缺很少，大多数商店和房型都显示房间空了。立水桥的长期公寓管家小谢告诉记者，如果要预订，必须决定至少提前一个月甚至两个月签订合同。

偃旗息鼓的租金贷

长租公寓的优势一目了然。它解决了业主的租金和维修等一系列问题，为租户找房子带来了便利，同时改善了租赁体验。根据中原地产首席分析师张大伟的分析，集中式长期出租公寓比较稳定，是由大资产所有者装修的，数量比较大且集中，租金相对稳定，这也是方向政策鼓励。权力下放的是传统租赁住房的修改版本，不符合政策鼓励的方向。

但是从过去的经验来看，由于租金贷款问题，长期出租公寓还埋下了许多隐患。小李是北京的一名研究生。他需要在2020年6月从大学毕业时租房，因此他使用了父母公寓出租平台为应届毕业生开展相应的活动。根据活动的规则，毕业生不仅可以免交押金，还可以每月支付房租，这对学生们似乎非常友好。

但小李对记者说，直到房屋租赁合同签订，他才注意到房屋租赁合同之外还有贷款合同。该租赁合同与其他租户一样，是与甲方的长租公寓平台签署的，但另一项合同则是与金融机构签署的，中介没有向他解释。

北京东元律师事务所合伙人李松告诉记者：“租房者与中介签订的，名为租房合同，实为贷款合同。此贷款合同主要以租房者的个人信用做担保获得一年贷款。同时，合同中约定的服务费，事实上为贷款利息。”

目前，记者在多父母公寓出租平台上发现，所有平台都显示他们提供一付一付的选择权，有些平台每月支付的费用比季度多一点。当被问及每月付款是否为租金贷款时，许多中介人都否认了这一说法，并说抵押付款是写在房屋租赁合同中的，并不涉及第三方金融机构。

李松说：“承租人与房地产经纪人签订租赁合同时，应仔细阅读租赁合同的有关内容，并谨慎签署。实际上，租房者可能会注意分期付款的公共帐户并使用其身份证拍摄照片，因此请当心。”

暴风雨后回到正轨

在过去的一年中，长租公寓一直是住房租赁市场中不可回避的关键词之一。在经历了一系列动荡之后，长租公寓也正在加速回到正确的轨道。在今年的全国两次会议上，政府工作报告中首次列入了“规范发展长租房市场”。强有力的监督是不言而喻的。同时，国家“十四五”和2035年长期目标纲要还提到，要加快建立多主体供给、多渠道保障，同时完善住房制度。具体来说，要加快住房租赁市场的培育和发展，切实振兴住房资源存量，扩大城市租赁住房供应，完善长效租赁政策，逐步使租赁住房享有同等权利。

在此之前，针对长租公寓市场可能存在的风险和问题，住房和城乡建设部于2020年9月7日发布了《住房租赁条例(征求意见稿)》，并提出了60多项监管措施来减少长期租金。容易引起纠纷的“高收低出”“长收短付”“租金贷”现象，已包括在公寓的监管中。

据了解，为确保租赁市场重回正轨，今年二月以来，北京、上海、广州、深圳等六个省市相继出台了房屋租赁政策。以北京为例，今年2月，北京市住房和城乡建设委员会等部门联合发布了相关文件，明确规定预收租金不得超过3个月的租金，押金也将由房东代收。由北京市房地产中介行业协会设立的特殊账户。此举的目的是使长期出租的公寓保持更安全健康的发展状态。

除了政策和法规，公司本身也在进行重组。关键指标之一是入住率。据了解，一般而言，长租公寓行业的理想租金水平通常在90%-95%左右。但是，过去有很多长期出租的公寓已经过时了，而且租金也很低。在50%甚至30%的企业中。

但是随着疫情的控制和市场风险的消除，长租公寓的出租率也有所回升。不久前，许多上市房地产公司的年度报告集中披露，长期出租公寓的情况也已浮出水面。以万科为例，其年度报告显示，截至2020年底，万科集团运营管理长租公寓18.44万间，累计开业14.24万间。截至报告期末，已开业项目的整体出租率超过95%。此外，龙湖集团(00960)的年报也显示，2020年长租公寓方面，冠寓已开业9万间，整体出租率为88.5%，其中开业超过6个月的项目出租率为93.3%。而在收入方面，业绩报告显示，龙湖集团租赁住房收入约为18.11亿元，而去年同期则为11.75亿元。

温馨提示：央行等多部委：大幅增加小微企业信用贷款、首贷、无还本续贷。贷款最新动态随时看，请关注联系我们,有资金周转需要可以随时电联，我们为你提供免费咨询、提供最专业的贷款建议。